总 论
1.1 项目概况
1.1.1 项目名称：乾基·九境城一期建设项目
1.1.2 项目单位：西安盛和源房地产开发有限公司
1.1.3 建设性质：新 建
1.1.4 建设工期：36个月
1.1.5 项目单位概况
西安盛和源房地产开发有限公司成立于2012年8月，注册资金2000万元，是一家以房地产开发、销售、策划、咨询为一体的实业型多元化综合性公司。公司位于西安最具经济活力的渭北工业园区（国家级）高陵县城南新街，是西安市新兴的、极具活力和迸发力的年轻企业。
公司下设办公室、财务部、工程部、销售部四个部门，现有员工21名，其中本科以上员工13人，工程、成本、财务、统计等专业技术人员12人，女员工5人。平均年龄31岁。
盛和源以“构筑卓越品质，创建美丽家园”为开发理念，以开放的心态迎接挑战，既注重追求企业自身的利益，又兼顾社会责任、替政府分忧；既注重实力开发，又兼顾资本的快速良性运作；既注重品牌塑造，又兼顾产品的完美。“九境城”融合了时尚、环保、低碳、人文、和谐等多重元素，主张“绿色、自由、和谐”的空间理念，把最为温馨、舒适、便捷、幸福、美丽的家园呈现给广大客户，为每一位选择盛和源地产的人打造梦中的家园。
目录
1 总 论 - 1 -
1.1 项目概况 - 1 -
1.2 可行性研究报告编制依据 - 1 -
1.3 可行性研究范围 - 2 -
1.4 项目提出的理由 - 2 -
1.5 项目建设规模和内容 - 3 -
1.6 投资估算 - 4 -
1.7 项目主要技术经济指标 - 4 -
1.8 结论与建议 - 5 -
2 项目投资环境与建设的必要性、可行性分析 - 7 -
2.1 项目投资环境分析 - 7 -
2.2 项目建设的必要性分析 - 8 -
2.3 项目建设的可行性分析 - 11 -
3 房地产市场分析 - 14 -
3.1 市场现状 - 14 -
3.2 2012年西安市商品房市场预警 - 18 -
4 建设条件分析 - 21 -
4.1 建设规模和内容 - 21 -
4.2 建设条件分析 - 21 -
5 工程方案 - 24 -
5.1 建筑设计指导思想与原则 - 24 -
5.2 项目总体规划方案 - 25 -
5.3 建筑方案设计 - 27 -
5.4 结构设计 - 32 -
5.5 给排水设计 - 33 -
5.6 暖通设计 - 35 -
5.7 供电设计 - 38 -
5.8 室内燃气设计 - 46 -
5.9 无障碍设计 - 46 -
6 节能措施 - 48 -
6.1节能依据 - 48 -
6.2 建筑节能 - 48 -
6.3 给排水节能 - 49 -
6.4 电气节能 - 50 -
6.5节能管理措施 - 52 -
6.6 能耗分析 - 53 -
7 环境影响评价 - 57 -
7.1 设计依据 - 57 -
7.2 评价应坚持的原则 - 57 -
7.3 环境现状分析 - 57 -
7.4 建设期对环境的影响分析 - 57 -
7.5 运营期对环境的影响分析 - 60 -
7.6环境保护措施 - 60 -
7.7 环境影响评价 - 61 -
8 劳动安全卫生与消防 - 63 -
8.1安全措施 - 63 -
8.2 卫生 - 65 -
8.3 消防 - 65 -
9 组织机构和人力资源配置 - 67 -
9.1 施工组织机构 - 67 -
9.2 项目建设管理机构职责 - 67 -
9.3 人力资源配置 - 68 -
9.4 运营期间人员配置 - 68 -
10 项目实施进度 - 69 -
10.1 施工准备阶段的管理 - 69 -
10.2 施工过程中的三控管理 - 69 -
10.3 技术档案管理 - 70 -
10.4 建设工期 - 70 -
10.5 工程实施进度安排 - 70 -
11 投资估算与资金筹措 - 72 -
11.1 投资估算 - 72 -
11.2 建设投资估算 - 73 -
12 财务分析与评价 - 75 -
12.1 编制依据 - 75 -
12.2 基本参数 - 75 -
12.3 销售收入、营业税及其附加估算 - 75 -
12.4 销售总成本 - 76 -
12.5 利润总额 - 76 -
12.6 所得税 - 76 -
12.7 财务盈利性分析 - 76 -
12.8 财务评价 - 77 -
13 项目营销方案策划 - 78 -
13.1 营销策划思想 - 78 -
13.2 营销策略 - 79 -
14 风险分析 - 86 -
14.1 引言 - 86 -
14.2 风险因素识别 - 86 -
14.3 风险规避及防范策略 - 88 -
14.4 结论 - 88 -
15 招投标管理 - 90 -
15.1 编制依据 - 90 -
15.2 招标原则 - 90 -
15.3 招标范围 - 91 -
15.4 招投标程序 - 91 -
16 社会评价 - 96 -
16.1 项目对社会的影响分析 - 96 -
16.2 项目与所在地区互适性分析 - 96 -
16.3 社会效益 - 96 -
17 结论及建议 - 97 -
17.1 结论 - 97 -
17.2 建议 - 97 -
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